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政策 | “老破小”房价飙升?北京的“城市更新”加速了

发表时间:2022-11-18 09:46

北京的“城市更新”马上就要加速了。


2022年11月15日,北京市政府公布了《北京市老旧小区改造工作改革方案》,这个方案的出台意味着北京要加速“城市更新”的速度。



自从2017年北京确定了“老城不再拆”的原则以后,作为“历史名城”的北京就开始逐渐进入到“城市更新”的发展阶段。


“拆迁户”逐渐成为了北京的历史。


但是北京的老城区确实比较“老旧了”,北京目前的二手房市场里居然还有“50-60年代”的老破小项目,据说比例可能还不低。


比如最近北京的二手房挂牌量就已经超过了10万套,但这里面称得上“老破小”的二手房据说比例高达40%以上。


而且越是到核心区,北京的“老破小”比例就越高,对北京的城市面貌确实造成了一定的“影响”。


在这种背景下,北京加速“城市更新”速度是势在必行。


根据本次北京市政府出台的《老旧小区改造工作改革方案》的核心内容,北京在下一步显然是要加大“拆”的力度和比例了。


“方案”中提到:


第一,将改造的老旧小区按照产权性质、改造需求等情况分类落图,形成涵盖老旧小区治理、改造、管理三位一体的工作平台。


第二,力争在2022年底前将需改造的老旧小区全部纳入改造项目储备库。


第三,加快推进危旧楼改建和简易楼腾退项目。


这显然就是要给“全部的老旧小区”建立台账了,然后再按照需求情况逐渐安排“改造”,2022年年底之前这个“摸底工作”就要全部完成了。


那么,未来北京的“老旧小区改造”会有什么重大变化吗?


从目前北京公布的“方案”来看,“拆和建”的比例和速度将会加大和加速。


首先第一点就是“方案”中提到的“先治理、后改造”,意思就是在“改造之前”,老旧小区就要“依法拆除违法建设”。


甚至包括“地桩地锁、开墙打洞、群租房及地下空间违规使用”等都要进行综合治理,而且明确提到“全面拆除地桩地锁”,“对群租房进行动态清零”。


所以第一个“拆”,首先就是“拆违建”,而且是“自拆、帮拆、劝拆”。


看来不拆“违建”,是很难启动“改造”了。


所以北京主城区的“老破小”要想旧改,“先拆违建”是一种必然了。


然后第二点就是“方案”中提到的“创新以改建方式实施老旧小区改造的政策机制”,其实简单来说,就是要“加大改建的范围和力度”。


什么叫做“改建方式”?


在两年前的2020年7月1日,北京市就出台了《关于开展危改旧楼房改建试点工作的意见》,这个意见当时被称之为“新危改”。



根据2020年北京的“改建试点”政策,北京的“老旧楼房”是可以拆掉,原地重建的,其特征主要有以下几点:


第一,“改建”主要包括“年久失修的公房简易住宅楼”和“没有加固价值的危改楼房”,但平房不进入“改建范围”。


第二,“改建”的思路就是拆除后原地重建,这个是和之前最大的不同,以前的危改是“拆迁”,改建其实是“原地拆掉重建”。


第三,重建后的新房不可以增加户数,但可以适当增加居住面积,增加比例预计在20%-30%之间。


第四,也是最重要的一点,就是“公房简易楼”经过改建后,公房租户可以获得完全产权,只不过是需要租户投入适当“改建”成本。


而2022年这一次的“改建创新机制”,最核心的就是“扩大了改建范围”:


“将老旧小区中危旧楼房集中连片、危旧楼房与平房交织,以及部分建设年代较早、建设标准不高,虽可通过加固方式改造但居民改建意愿强烈的项目纳入改建范围”


很显然,将会有更多的“老旧楼房”将会进入“改建范围”。


进入到“改建范围”的老旧楼房居民,不仅可以原地拿到“新房”,同时居住面积“会扩大”,最关键的是“可以拿到完全的个人产权”了。


这对于“老破小”和“公房简易楼”的居民来说,简直是“天上掉馅饼”,他们只需要付出“少量的改建资金”,就可以在北京老城区拿到“新房产权房”。


很显然,经过“改建”后的“老破小”,房价必然飙升了。


同时为了推动“老旧小区改建”,这一次2022年的“改造新政”还允许“允许提取本人及其配偶名下的住房公积金,用于楼本体改造、加装电梯、危旧楼改建和交存专项维修资金”。


这就相当于北京的老居民基本只要自己掏很少的一部分钱,就可以参与北京的“老旧楼房改建”,从而实现在老城区拿到“新房”。


可以说,本次的《北京市老旧小区改造工作改革方案》对于“老城区的老破小居民”来说,是一次重大的超级利好。


当然,也不是所有的“老旧楼房”都会加入到了“改建范围”,最重要的一条标准是“居民改建意愿强烈”,所以想要进入改建范围,还得多多向相关部门反映和呼吁,争取早日进入改建范围。


综上所述,我们认为这一次的《北京市老旧小区改造工作改革方案》的出台,意味着北京可能又要加快“拆”的速度了。


这一次不仅会加大“拆违建”的力度,同时也会扩大“改建”的范围,加快改建的速度,北京城市更新的速度将会加快。


北京老城区的房价,有可能会因为“改建”而出现一定程度的上升。


(来源:北京大山房子)



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