政策 | “老破小”房价飙升？北京的“城市更新”加速了发表时间：2022-11-18 09:46 北京的“城市更新”马上就要加速了。 2022年11月15日，北京市政府公布了《北京市老旧小区改造工作改革方案》，这个方案的出台意味着北京要加速“城市更新”的速度。  自从2017年北京确定了“老城不再拆”的原则以后，作为“历史名城”的北京就开始逐渐进入到“城市更新”的发展阶段。 “拆迁户”逐渐成为了北京的历史。 但是北京的老城区确实比较“老旧了”，北京目前的二手房市场里居然还有“50-60年代”的老破小项目，据说比例可能还不低。 比如最近北京的二手房挂牌量就已经超过了10万套，但这里面称得上“老破小”的二手房据说比例高达40%以上。 而且越是到核心区，北京的“老破小”比例就越高，对北京的城市面貌确实造成了一定的“影响”。
根据本次北京市政府出台的《老旧小区改造工作改革方案》的核心内容，北京在下一步显然是要加大“拆”的力度和比例了。 “方案”中提到： 第一，将改造的老旧小区按照产权性质、改造需求等情况分类落图，形成涵盖老旧小区治理、改造、管理三位一体的工作平台。 第二，力争在2022年底前将需改造的老旧小区全部纳入改造项目储备库。 第三，加快推进危旧楼改建和简易楼腾退项目。 这显然就是要给“全部的老旧小区”建立台账了，然后再按照需求情况逐渐安排“改造”，2022年年底之前这个“摸底工作”就要全部完成了。 那么，未来北京的“老旧小区改造”会有什么重大变化吗？ 从目前北京公布的“方案”来看，“拆和建”的比例和速度将会加大和加速。 首先第一点就是“方案”中提到的“先治理、后改造”，意思就是在“改造之前”，老旧小区就要“依法拆除违法建设”。 甚至包括“地桩地锁、开墙打洞、群租房及地下空间违规使用”等都要进行综合治理，而且明确提到“全面拆除地桩地锁”，“对群租房进行动态清零”。 所以第一个“拆”，首先就是“拆违建”，而且是“自拆、帮拆、劝拆”。 看来不拆“违建”，是很难启动“改造”了。 所以北京主城区的“老破小”要想旧改，“先拆违建”是一种必然了。 然后第二点就是“方案”中提到的“创新以改建方式实施老旧小区改造的政策机制”，其实简单来说，就是要“加大改建的范围和力度”。 什么叫做“改建方式”？ 在两年前的2020年7月1日，北京市就出台了《关于开展危改旧楼房改建试点工作的意见》，这个意见当时被称之为“新危改”。
根据2020年北京的“改建试点”政策，北京的“老旧楼房”是可以拆掉，原地重建的，其特征主要有以下几点： 第一，“改建”主要包括“年久失修的公房简易住宅楼”和“没有加固价值的危改楼房”，但平房不进入“改建范围”。 第二，“改建”的思路就是拆除后原地重建，这个是和之前最大的不同，以前的危改是“拆迁”，改建其实是“原地拆掉重建”。 第三，重建后的新房不可以增加户数，但可以适当增加居住面积，增加比例预计在20%-30%之间。 第四，也是最重要的一点，就是“公房简易楼”经过改建后，公房租户可以获得完全产权，只不过是需要租户投入适当“改建”成本。 而2022年这一次的“改建创新机制”，最核心的就是“扩大了改建范围”： “将老旧小区中危旧楼房集中连片、危旧楼房与平房交织，以及部分建设年代较早、建设标准不高，虽可通过加固方式改造但居民改建意愿强烈的项目纳入改建范围” 很显然，将会有更多的“老旧楼房”将会进入“改建范围”。 进入到“改建范围”的老旧楼房居民，不仅可以原地拿到“新房”，同时居住面积“会扩大”，最关键的是“可以拿到完全的个人产权”了。 这对于“老破小”和“公房简易楼”的居民来说，简直是“天上掉馅饼”，他们只需要付出“少量的改建资金”，就可以在北京老城区拿到“新房产权房”。 很显然，经过“改建”后的“老破小”，房价必然飙升了。 同时为了推动“老旧小区改建”，这一次2022年的“改造新政”还允许“允许提取本人及其配偶名下的住房公积金，用于楼本体改造、加装电梯、危旧楼改建和交存专项维修资金”。 这就相当于北京的老居民基本只要自己掏很少的一部分钱，就可以参与北京的“老旧楼房改建”，从而实现在老城区拿到“新房”。 可以说，本次的《北京市老旧小区改造工作改革方案》对于“老城区的老破小居民”来说，是一次重大的超级利好。 当然，也不是所有的“老旧楼房”都会加入到了“改建范围”，最重要的一条标准是“居民改建意愿强烈”，所以想要进入改建范围，还得多多向相关部门反映和呼吁，争取早日进入改建范围。 综上所述，我们认为这一次的《北京市老旧小区改造工作改革方案》的出台，意味着北京可能又要加快“拆”的速度了。 这一次不仅会加大“拆违建”的力度，同时也会扩大“改建”的范围，加快改建的速度，北京城市更新的速度将会加快。 北京老城区的房价，有可能会因为“改建”而出现一定程度的上升。 （来源：北京大山房子） 共／创／论／坛
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