刘昆：新投资——社区商业的投资心经

刘昆：清泉基金总裁

9月16日下午，以“社区商业创新与产业融合发展交流”为主题，由中国社区商业工作委员会、中共成都市委城乡社区发展治理委员会、成都市商务局、四川天府新区管理委员会主办，四川天府新区社区发展治理和社会事业局、四川天府新区总部经济局承办的2021中国（成都）社区商业发展大会，在四川天府新区麓湖公园社区水上剧场隆重举行。

以下为刘昆总裁的发言整理：

大家好：

非常荣幸能有这次交流和学习的机会，在这里我简短给大家汇报一下基金投资社区商业的心得与体会。

我们基金从2018年开始与社商委就社区商业与基金投退、要素、结构等进行过探讨，当时我基金投研部根据国家政策导向，已经隐约感觉到社区商业将会是在未来消费再次升级的一个主要承载板块。

但2018年实际上还不是很明朗，作为以房地产投资为主的基金来说，和以前传统的投资模式也没有办法一下子割裂开，而且30年来经济的快速发展，大家延续下来的思路还是大商业的概念，比如说传统百货、购物中心、商超等。

真正让我们下定决心的还是因为2020年的疫情。因为随着消费升级、经营模式转变、电商冲击等因素的出现，传统商业其实逐渐暴露出越来越多的问题，但在疫情的环境下，这些问题突然被放大了。而这时，社区商业独特的特点，也浮出水面。我们总结，这些特点就是：民生民需、刚频刚需及多场景叠加。民生民需利于政策支持，刚频刚需保障现金流充足，多场景叠加代表消费升级。

2021年，我基金投资了北京“壹公里果蔬”，壹公里果蔬是以社区商业为主，主营菜果生鲜，京西最大的社区果蔬超市。我们通过对底层资产的全流程管理，发现社区商业现金流是整个业态最大的优势，基本能做到：不开业、不投入，开业即现金流入。同时前期投入规模可控。

但在基金投资层面，社区商业也有其自身的问题，其中最大的问题就是大部分传统社区商业无法实现“标准化”，即可复制。每个单体社区商业都有其自身特点，而这个自身特点又导致无法被快速复制。而该缺点导致无法估值，资本市场退出存在不确定性。

社商委其实一直在关注这个问题，社商委在2018年开始提出“标准化社区商业”的概念，经过几年的探索，现在看已经基本成型。解决这个问题，实际上基金的退出问题就很清晰了。

我现在简短说一下，即将成立的“社区商业发展基金”的基本方案。

首先投资方向有两块，一是投资标准化社区商业中心；二是标准化社区商业中心组成部分，即工坊、食坊、文坊以及康养板块等各个业态。比如文坊版块，文坊的特点可以快速模式，有好的项目是可以投资的。

其次，整个基金是分为三期，总规模7000万，其中一期1000万，二期2000万，三期4000万，每期对应单体项目，每期基金各自封闭运作。

最后，退出方式有较大优势，即可资本市场通过估值退出，也可靠单体项目利润退出。因为社区商业有其投资规模不大、现金流充足的好处，每个单体店是可以实现快速盈利的，比如一期基金投资3家标准化社区商业中心店，这3家店的单店利润也可以满足一期投资额的回收。相比传统基金只能通过“前期高投入、复制模式、占领市场、资产市场高估值融资续命”这条华容道的模式，风险性大为降低。、

时间也不多了，后面还有领导陆续有准备和大家分享的科目，在此不占用大家过多时间，谢谢大家。

中国社区商业工作委员会（全称：中国城市商业网点建设管理联合会社区商业工作委员会）是经中华人民共和国民政部正式登记注册的国家级行业组织。协会本着为政府服务、为行业服务、为会员服务的宗旨，努力搭建连接政府、行业与会员企业之间的沟通桥梁与交流平台。通过开展行业标准制定、社区商业理论研究、新业态的创新、社区商业发展基金的推动创立、行业交流、培训、考察、及为开发商提供专业指导和招商投资服务等活动，为行业的进步、企业的发展、社区居民生活购物便利及满足人民对美好生活的需求做出贡献。

2018年起，将全面推动全国标准化社区商业中心示范工程建设。

联系方式：中国社区商业工作委员会秘书处

                 010-66094565

通讯地址：北京市西城区复兴门内大街45号院