第十届年会 | 新社区商业的资产价值管理

行业话语权——中国社商委年会论点分享

徐婕：

蓝光文商旅集团 助理总裁

今天给大家分享的是“新环境、新趋势、新驱动下的新社区商业的资产价值管理”。2018年之前就有一个关键词，我们现有的商业物业的资产存量的价值超过50万亿，这个50万亿到底在哪里，通过近十年的数据监控我们发现，不管是现有物业的存量，还是未来核心城市的位置主要集中在三四线城市，不管从市场上现有的物业价值的表现，还是现有商业市场的消费个群，还是百强企业也都开始纷纷向三四线城市的土地获取，这是一个非常重要和敏感的信号，在这个大的市场环境下可以看到存量和供应量未来向三四线城市下沉。

基于疫情以后，发现现有的消费分成了两个特征，一是线上消费，今年一二季度发现，线上的购物金额达到社会零售品消费总额的30%，这是非常惊人的数字。2019年双十一是2100多亿销售额，今年预计突破3000亿。前两天天猫预售已经达到80接近100亿，这是巨大的市场，也值得所有人关注。关于消费习惯和消费偏好，各行各业都在研究九零后和零零后新的消费客群，他们个性、时尚，也有自己的主张，同时他们也表现出统一的宅文化。

第二个纬度是驱动力，如何把线下的人货场搬到线上，迎合现有的客群和市场需要，构筑了科技赋能和资产管理精细化、智慧化、数字化趋势。新零售品牌，它事实上从千人千面，通过配置前置仓、中转仓，极大提高了自己对于客群的精准化，也极大的降低人员成本。我们做了一套系统，不管是大型的商场管理、写字楼、办公，还是街区管理，都可以降低30%的人员。

第三个纬度是文化驱动，不管是商业街还是购物中心，它的内容和文化就是有趣的灵魂，所以从我们自己的商业，就是将有趣的功能赋予商业街区本身，大家不管在哪个城市，我们进购物中心和商业街区，如果抛开周边的一切，你会忘记在哪个城市，很多商业本身已经去除了城市文化。如何让商业街区赋予城市价值，这就需要通过专业运营和专业管理能够实现，带给城市社区商业价值。

第四个纬度是社区商业发展驱能加速释放，很多房地产开发商是不动商业的，因为开发商的滚动留存都有很大的资金考验。为什么又有很多开发商愿意做，做商业地产的开发商确实没有前者来的速度快，但万科在2019年的时候，有6000多亿的销售，实际净收益不到5%，商业地产有好的地方，也有不好的地方，但对于商业地产的很大困境，如何让它的资产能够快速的兑现资产该有的价值，这在很多甲方中都遇到过。不管是一新的环境还是新的变化，以及国家的政策导向，未来社区商业一定是非常大的趋势，占用的资金小，最后一公里的商业形态能够更好的跟社区受众相融合。

如何通过资产手段在商业地产做社区商业，实现为开发商增值，同时为周边居民提供好的商业形态。蓝光文商旅集团，有两家A+H股的金融服务平台，在国内有三十余年的操盘经验，在全国七十多个城市有一百多个项目，这是我们在国内的总体规模，这两年在各大行业和各大机构中也给予了非常多的认可。

从商业、办公、体育、酒店、公寓，全链条的物业都可以打通，不管是主流的房地产公司，在产业拿地还是在经营上，我们都可以提供专业化的服务。我们将建设和运营的全周期环环相扣，主要体现在招商运营一体化，资产的投资融资退出一体化，还有ACP的系统，极大的节约了项目。因为做商业，商业资源是核心竞争力，规划、设计、材料供应商都是蓝光的。

我们在全国做了一条耍街，提倡的是全国首个慢耍生活的主题街区，根据不同地段、不同体量分成了三条产品线，根据不同辐射的人员和消费特征，基于三大类型对于产品层面的内核作了很核心的法宝，通过四菜一汤和多元经营，实现差异化。主要指的是味道、艺术、生活、教育。结合成都的餐饮频道，我们绘制了全国的美食平台。成都是音乐之都，我们也整合了音乐资源无论频道的资源，来做品牌输出。其次积极配合新零售，做生活主题的创新业态。再结合自己的教育资源，做对于亲子儿童教育类的平台输出。另外一个贯穿灵魂的在文化主题赋能方面，这里面我就不展开自己的IP艺术装置，包括网红的品牌等等，包括在展览空间和服务细节上，以及结合当地的属地文化，我们会去做日常定期的营销推广活动，综合这些我们只在当地任何一个区域，留下当地文化和城市文化的商业名片。

关于传统的退出模式，因为我们是做资产金融方向。更多经营的是多业全整合的运营模式，能够快速的兑现物业价值。

今后不管是持有还是销售，我们都希望可以更多更灵活的通过金融资产的手段，为投资人、开发商的收益更高效，同时也让资产更增值，为金主和甲方提供一个更好的金融资产平台。希望可以为每一座城市雕刻一座城市的商业名片，也希望携手各位大家为中国的社区商业贡献自己的力量。谢谢大家！

中国社区商业工作委员会（全称：中国城市商业网点建设管理联合会社区商业工作委员会）是经中华人民共和国民政部正式登记注册的国家级行业组织。协会本着为政府服务、为行业服务、为会员服务的宗旨，努力搭建连接政府、行业与会员企业之间的沟通桥梁与交流平台。通过开展行业标准制定、社区商业理论研究、新业态的创新、社区商业发展基金的推动创立、行业交流、培训、考察、及为开发商提供专业指导和招商投资服务等活动，为行业的进步、企业的发展、社区居民生活购物便利及满足人民对美好生活的需求做出贡献。

2018年起，将全面推动全国标准化社区商业中心示范工程建设。

联系方式：中国社区商业工作委员会秘书处

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